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Syndicat ou Syndic ? Un dialogue de sourds (1)

Syndicat ou Syndic ? Un dialogue de sourds (1)

La copropriété n’est pas seulement des copropriétaires,
mais aussi des pierres ou, mieux, du béton

La loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, certes ambitieuse, apporte des avancées et des solutions positives en matière de recouvrement des syndicats, de clarification du rôle du syndic, de renforcement des attributions du syndicat des copropriétaires, mais l’aggravation du contentieux des impayés demeure préoccupante et incite à beaucoup de doigté et de prudence.

En ce domaine, comme en tout autre, la loi ne peut être réellement d’intérêt général, qu’à cette condition.

Le moindre des mérites du droit est, assurément, la clarté, sinon même comme mode de perfectionnement, la recherche de la simplicité.

Certes la simplification doit connaître ses limites, mais l’excès de formalisme doit être également écarté.

Ainsi qu’on le sait les deux principaux organes d’un syndicat de copropriétaires régi par la loi 18-00 sont :

– un organe délibérant : l’assemblée générale du syndicat,

– un organe d’exécution : le syndic de la copropriété ou éventuellement le conseil syndical.

Dans une situation normale, le fonctionnement de ces deux organes doit assurer une gestion régulière du syndicat.

L’organe délibérant : Le syndicat des copropriétaires (pas le syndic !)

Aux termes de l’article 13 de la loi 18-00, tous les copropriétaires d’un immeuble divisé par appartements, étages et locaux, se trouvent de plein droit groupés dans un syndicat représentant l’ensemble des copropriétaires et ayant une personnalité morale et une autonomie financière.

Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Le syndicat a droit d’ester en justice même contre l’un des copropriétaires.

Ce syndicat est administré par une assemblée générale et géré par un syndic.

  • Les membres du syndicat

Conformément à l’article 14 de la loi 18-00, tout copropriétaire est, de plein droit, membre du syndicat.

Il est tenu de participer aux activités du syndicat notamment aux décisions prises par l’assemblée générale par voie de vote.

  • Le droit de vote

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à l’importance de ses droits sur sa partie divise dans l’immeuble. Le règlement de copropriété précise le nombre de voix pour chaque partie privative.

  • Peut-on mandater quelqu’un pour voter en notre nom ?

Le copropriétaire peut mandater un tiers pour voter en son nom à condition que le mandataire ne représente qu’un seul copropriétaire. Ce mandat doit être fait par écrit.

Si plusieurs copropriétaires possèdent une seule partie, ils doivent désigner leur représentant auprès du syndicat.

  • Quel est le rôle de l’assemblée générale ?

Elle procède à la gestion de l’immeuble en copropriété conformément à la loi et au règlement de copropriété et prend des décisions dont l’exécution est confiée à un syndic ou, le cas échéant, au conseil syndical.

Elle tient sa première réunion à l’initiative de l’un ou plusieurs copropriétaires. L’assemblée générale procède, lors de sa première réunion, à l’établissement du règlement de copropriété s’il n’est pas élaboré, ou à son amendement le cas échéant et, à l’élection de l’organe de gestion de l’immeuble conformément aux dispositions de la loi 18-00 et des textes législatifs en vigueur.

  • Quelle est la fréquence de la tenue des assemblées ?

L’assemblée générale ordinaire se réunit au moins une fois par an. Il peut être tenu, chaque fois qu’il est nécessaire, une assemblée générale extraordinaire à laquelle sont convoqués tous les copropriétaires. Le syndic convoque l’assemblée générale ordinaire ou extraordinaire et dresse un projet d’ordre du jour.

L’assemblée générale élit parmi ses membres, lors de chaque réunion, son président pour en diriger les travaux, désigne un secrétaire pour dresser le procès-verbal de la réunion et délibère sur les points inscrits à l’ordre du jour après son approbation.

  • Quelles sont les règles de quorum et de majorité pour la prise de décisions ?

Sauf stipulation contraire prévue dans le règlement de copropriété, l’assemblée générale prend, à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, les décisions et mesures relatives à l’application du règlement de copropriété et, en général, celles relatives à la gestion de l’immeuble en copropriété.

Si le quorum de la moitié des voix des copropriétaires n’est pas obtenu, une deuxième réunion de l’assemblée générale se tient dans un délai de 30 jours et prendra les décisions à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

  AGO AGE
 Quorum –          Sur première convocation : la moitié des voix des copropriétaires ;-          Sur deuxième convocation : aucun quorum n’est prévu.

 

¾ des voix présentes ou représentées
Majorité –          50 % des voix + 1 voix(voix présentes ou représentées)

 

La compétence et les attributions de l’assemblée générale

  • A la majorité simple, elle est chargée de :

– prendre les décisions et mettre en place des mesures, devant assurer la sécurité, la maintenance, la conservation et la jouissance de l’immeuble ainsi que la sécurité et la quiétude de ses habitants ;

– gérer les parties communes en prenant les mesures appropriées en vue de préserver la sécurité des usagers, d’assurer leur bonne jouissance et préserver l’esthétique et l’agencement de l’immeuble;

– désigner et révoquer le syndic et son adjoint ;

– désigner le représentant du syndicat auprès du conseil syndical (le cas échéant) ;

– autoriser le syndic ou les tiers d’ester en justice (le syndic ne peut pas le faire spontanément) ;

– mandater le syndic ou les tiers à prendre certaines mesures ;

– approuver le budget du syndicat et fixer les charges et le plafond des dépenses ainsi qu’une réserve pour la prise en charge des grands travaux d’entretien.

  • A la majorité des trois quart des voix des copropriétaires, l’assemblée générale statue sur les questions suivantes :

– élaboration du règlement de copropriété s’il n’est pas établi ou son amendement, le cas échéant ;

– réalisation des travaux d’amélioration de l’immeuble ;

– désignation, révocation et définition des conditions de travail du concierge ainsi que la mise à sa disposition d’une loge ;

– révision de la répartition des charges communes ;

– octroi à certains copropriétaires l’autorisation de réaliser, à leur frais, des travaux relatifs aux parties communes et à la façade de l’immeuble ;

– réalisation des grands travaux d’entretien ;

– installation d’antennes et paraboles communes et toutes installations ou équipements similaires ;

– mise en place de mesures devant assurer la sécurité des habitants et de leurs biens par la souscription d’une assurance collective afin de se prémunir de tout risque.

  • A l’unanimité l’assemblée générale prend les décisions suivantes :

– édification d’un nouveau bâtiment, ou réalisation de travaux de surélévation d’ancien bâtiment ou création de locaux à usage individuel ;

– conclusion de tout acte ayant pour objet soit la cession d’une partie de l’immeuble soit la constitution des droits immobiliers à condition que ces droits soient faits pour le compte du syndicat et à son profit, contigus à l’immeuble en copropriété et destinés à sa servitude ;

– création ou aménagement de locaux à usage collectif ;

– cession du droit de surélévation ou aménagement de nouveaux espaces pour la réalisation de nouveaux édifices ;

– réalisation de travaux devant apporter des transformations aux parties communes.

  • Qui détermine le montant de la cotisation ?

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, l’assemblée générale des copropriétaires vote chaque année, un budget prévisionnel et une provision pour la prise en charge des grands travaux d’entretien.

A cette fin, elle est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions pour le financement du budget voté. L’assemblée générale peut fixer le montant et les modalités de versement. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

  • Doit-on tenir une comptabilité ?

Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l’exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel.

Ces documents doivent être établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par voie réglementaire. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé.

(A suivre)

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