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La responsabilité des syndics de copropriété : Attention, la loi est très sévère à votre égard (2)

La responsabilité des syndics de copropriété : Attention, la loi est très sévère à votre égard (2)

La copropriété n’est pas seulement des copropriétaires, mais aussi des pierres ou, mieux, du béton.

Après avoir levé le voile sur le quiproquo syndicat/syndic, il est question maintenant de braquer les projecteurs sur la nature juridique de la responsabilité du syndic de copropriété.

I/ Quel est le fondement de la responsabilité du syndic ?

Il est judicieux d’opérer une nette distinction selon que la responsabilité civile du syndic de copropriété est recherchée :

  • soit par le syndicat des copropriétaires ;
  • soit par les copropriétaires eux-mêmes ;
  • soit par des tiers.

La responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires

Vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, la responsabilité du syndic repose sur un fondement contractuel et doit être appréciée à l’aune des règles du mandat. En effet, aux termes de l’article 879 du DOC, le mandat est un contrat par lequel une personne (syndicat des copropriétaires) charge une autre (syndic) d’accomplir un acte licite pour le compte du commettant.

  • Quelle est l’étendue de ce mandat ?

Quelle que soit l’étendue de ses pouvoirs, le syndic en tant que mandataire ne peut, sans l’autorisation expresse du mandant (syndicat des copropriétaires) :

  • déférer serment dérisoire ;
  • faire un aveu judiciaire ;
  • défendre au fond en justice ;
  • acquiescer à un jugement ou s’en désister ;
  • compromettre ou transiger ;
  • faire une remise de dette ;
  • aliéner un immeuble ou un droit immobilier ;
  • constituer une hypothèque ou un gage ;
  • radier une hypothèque ou renoncer à une garantie, si ce n’est contre paiement ;
  • faire une libéralité ;
  • acquérir ou aliéner un fonds de commerce ou le mettre en liquidation ;
  • contracter société ou communauté, le tout sauf les cas expressément acceptés par la loi.
  • Et le mandat d’ester en justice ?

Le principe général, au sens de l’article 892 du DOC, est que le mandat d’ester en justice est un mandat spécial. Il ne donne pouvoir d’agir que pour les actes qu’il spécifie, et ne confère pas, notamment, le pouvoir de recevoir un paiement, de passer des aveux, de reconnaître une dette, de transiger, si ces pouvoirs ne sont exprimés. Ceci est réitéré par l’article 26 de la loi 18-00 qui précise : « Le syndic est chargé notamment (….) de représenter le syndicat en justice sur ordre spécial de l’assemblée générale ».

  • A-t-il une marge de manœuvre ?

Le syndic en tant que mandataire est tenu d’exécuter exactement la commission qui lui a été donnée ; il ne peut rien faire au-delà ni en dehors de son mandat.  Il est tenu d’apporter à la gestion dont il est chargé la diligence d’un homme attentif et scrupuleux, et il répond du dommage causé au mandant (syndicat des copropriétaires) par le défaut de cette diligence, tel que l’inexécution volontaire de son mandat ou des instructions spéciales qu’il a reçues, ou l’omission de ce qui est d’usage dans les affaires.

S’il a des raisons graves pour s’écarter de ses instructions ou de l’usage, il est tenu d’en avertir aussitôt le mandant et, s’il n’y a péril en la demeure, d’attendre ses instructions. Ces obligations doivent être entendues plus rigoureusement lorsque le mandat est exercé dans l’intérêt d’une personne morale (et c’est justement le cas pour le syndicat des copropriétaires).

Plus spécialement, la loi 18-00, dans son article 26, met des garde-fous et charge le syndic :

  • d’exécuter les dispositions du règlement de copropriété dont il est assigné;
  • de concrétiser les décisions de l’assemblée générale, à moins qu’elles ne soient confiées au conseil syndical, aux propriétaires ou aux tiers;
  • de veiller au bon usage des parties communes en assurant leur entretien, la garde des principales entrées de l’immeuble et les équipements communs;
  • d’effectuer les réparations urgentes même d’office ;
  • de préparer le projet du budget du syndicat en vue de son examen et de son approbation par l’assemblée générale;
  • de collecter les participations des copropriétaires aux charges contre récépissé;
  • de délivrer un récépissé au copropriétaire en cas de vente s’il n’est pas débiteur à l’égard du syndicat;
  • d’établir de manière régulière le budget du syndicat et la tenue d’une comptabilité faisant apparaître la situation de trésorerie du syndicat et de chaque copropriétaire;
  • de communiquer la situation de la trésorerie du syndicat aux copropriétaires, au moins tous les trois mois[1];
  • de tenir les archives et les registres relatifs à l’immeuble et au syndicat et faciliter à tous les copropriétaires l’accès à ces documents et notamment avant la tenue de l’assemblée générale dont l’ordre du jour porte sur l’examen de la comptabilité du syndicat;
  • d’entreprendre les démarches administratives qui lui sont reconnues et celles qui lui sont déléguées;
  • de représenter le syndicat en justice sur ordre spécial de l’assemblée générale.

On en déduit que le syndic, comme tout mandataire, est responsable civilement envers le syndicat s’il remplit incorrectement ou incomplètement ses missions, s’il excède ses pouvoirs, notamment en se substituant à l’assemblée pour prendre des décisions ou en ne consultant pas le conseil syndical lorsqu’il en a l’obligation (ou encore s’il démissionne dans des conditions préjudiciables à la copropriété).

Ainsi, des syndics ont pu être condamnés dans les cas suivants: règlement erroné ou abusif de factures, engagement de dépenses importantes sans consultation de l’assemblée, absence d’action pour faire cesser une consommation anormale d’eau ou pour percevoir les fonds indispensables aux réparations de l’immeuble

  • Y a-t-il des deadlines à respecter ?
Le syndic doit Quand ? Remarque
Convoquer l’assemblée générale des copropriétaires pour voter (chaque année), un budget prévisionnel et une provision pour la prise en charge des grands travaux d’entretien. Dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Ce n’est donc pas le syndic qui fixe arbitrairement le montant de la cotisation et surtout sa date d’exigibilité.
Communiquer la situation de la trésorerie du syndicat aux copropriétaires. Au moins tous les trois mois. Les comptes du syndicat comprennent le budget prévisionnel, les charges et produits de l’exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel (Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé).
Collecter les participations des copropriétaires aux charges contre récépissé Le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. C’est l’assemblée générale qui fixe le montant et les modalités de versement.
Récupérer (auprès de l’ancien syndic) tous les documents, archives, registres du syndicat et de l’immeuble, la situation de trésorerie et tous les biens du syndicat y compris les liquidités. Dans un délai maximum de 15 jours à partir de sa nomination. Après expiration de ce délai et sans que la passation des consignes ne soit effectuée, le nouveau syndic demande au président du tribunal de première instance statuant en référé, d’ordonner à l’ancien syndic de s’y plier sous astreinte.
Notifier à tous les copropriétaires les décisions de l’assemblée générale accompagnées des procès-verbaux de réunions. Dans un délai maximum de huit jours suivant la date de prise des décisions par l’assemblée générale. La notification est effectuée, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par huissier de justice.

La responsabilité à l’égard des copropriétaires et des tiers

Vis-à-vis des copropriétaires dont il n’est pas le mandataire à titre individuel, et également à l’égard des tiers, la responsabilité du syndic est d’ordre délictuel ou quasi délictuel.

Un exemple français est édifiant à ce titre : Une assemblée générale de copropriété avait voté des travaux à effectuer sur l’ascenseur de l’immeuble pour un montant déterminé qui a fait l’objet d’un dépassement de 50 % réglé par le syndic sans approbation ni ratification par une autre assemblée. Un copropriétaire agissant à titre individuel contre le syndic est fondé en ce cas à obtenir la condamnation de celui-ci à lui verser des dommages et intérêts correspondant à sa quote-part dans le montant du dépassement du prix.

La Cour de cassation rappelle que n’ayant pas de lien de droit avec les copropriétaires, le syndic est responsable à leur égard sur un fondement quasi délictuel pour la faute, qui doit être prouvée, commise dans l’accomplissement de sa mission.

II. Quelques exemples de responsabilité des syndics

Mise en cause du syndic en matière de travaux

Des copropriétaires peuvent rechercher la responsabilité quasi délictuelle du syndic s’ils démontrent avoir subi un préjudice subi du fait de la faute commise par ce dernier pour n’avoir pas pris l’initiative de procéder à l’exécution de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Vigilance du syndic dans l’exercice des actions en justice

Le syndic se doit d’être particulièrement vigilant dans l’exercice des actions en justice, et particulièrement dans le domaine du recouvrement des cotisations. Lorsqu’un syndic a nécessairement connaissance du non règlement, il doit informer les copropriétaires pour leur permettre d’exercer les recours utiles dans le délai légal, ce qui s’analyse en une perte de chance dont il doit indemnisation.

Gestion courante de l’immeuble par le syndic

Il existe de très nombreux cas de mise en jeu de la responsabilité du syndic dans le cadre de la gestion courante de l’immeuble (défaut de diligences dans l’exécution de travaux, absence d’entretien des parties communes de l’immeuble, défaut de recouvrement des charges, défaut de souscription d’assurance, etc.). Seules seront donc évoquées quelques décisions plus particulièrement exemplaires.

Si la responsabilité d’un syndic ne peut résulter de la seule annulation des résolutions votées, il n’en demeure pas moins qu’il doit respecter les règles légales de convocation et de tenue des assemblées de façon à ne pas donner prise à des moyens de nullité. En effet, « il incombe au syndic de copropriété de pourvoir au mieux aux intérêts de son mandant et de le préserver de tout risque encouru ».

III. La mise en œuvre de la responsabilité du syndic

En principe l’action tendant à la mise en jeu de la responsabilité du syndic est intentée par le syndicat des copropriétaires.  En revanche, si les copropriétaires sont en mesure de justifier d’un préjudice personnel, ils peuvent mettre eux-mêmes en jeu la responsabilité du syndic sur le fondement de l’article 35 de la loi 18-00 : « Chaque copropriétaire a droit d’ester en justice pour préserver ses droits dans l’immeuble en copropriété ou réparer le préjudice causé à l’immeuble ou aux parties communes par un des membres du syndicat ou par un tiers ».

Mais aussi et surtout sur le fondement des articles 77 et 78 du DOC : « Tout fait quelconque de l’homme qui, sans l’autorité de la loi, cause sciemment et volontairement à autrui un dommage matériel ou moral, oblige son auteur à réparer ledit dommage, lorsqu’il est établi que ce fait en est la cause directe. Toute stipulation contraire est sans effet ».

« Chacun est responsable du dommage moral ou matériel qu’il a causé, non seulement par son fait, mais par sa faute, lorsqu’il est établi que cette faute en est la cause directe. Toute stipulation contraire est sans effet ».

Il est à rappeler que la faute consiste, soit à omettre ce qu’on était tenu de faire, soit à faire ce dont on était tenu de s’abstenir, sans intention de causer un dommage.

  • Les effets du quitus donné au syndic

Par inadvertance ou indifférence et très souvent par ignorance il arrive que le nouveau syndic donne un quitus à l’ancien. Il convient donc de rappeler, surtout à ceux qui veulent l’oublier, que c’est l’assemblée générale qui donne un quitus et pas le nouveau syndic.

  • Les effets du quitus à l’égard du syndicat, et d’autre part des copropriétaires.

Vis-à-vis du syndicat, le principe est que le quitus a un effet pleinement exonératoire sous la double condition d’avoir été donné en pleine connaissance de cause, et de n’avoir été assorti d’aucune réserve.

Lorsque ces deux conditions sont remplies, le quitus vaut ratification par l’assemblée de tous les actes accomplis par le syndic, et renonciation à critiquer l’exécution de son mandat.

Il n’est plus possible alors pour le syndicat de rechercher la responsabilité du syndic pour des fautes de gestion couvertes par le quitus.

Mais attention ! le quitus ne saurait couvrir les actions dont le syndicat n’avait pas connaissance au moment où il a été donné, et dont il ne pouvait lors du vote apprécier les conséquences.

  • Les effets du quitus à l’égard des copropriétaires.

Il est généralement admis que le quitus donné au syndic par l’assemblée générale ne prive pas un copropriétaire de rechercher la responsabilité de ce syndic pour une faute délictuelle ou quasi délictuelle lui ayant causé un préjudice personnel.

En résumé, la mise en jeu de la responsabilité du syndic suppose l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice. Cette responsabilité est soit contractuelle vis-à-vis du syndicat, soit délictuelle vis-à-vis des copropriétaires et des tiers. Pour une action du syndicat, il y a également nécessité d’habilitation de l’assemblée générale des copropriétaires, et d’absence de quitus de gestion définitivement acquis au syndic.

Chers syndics, si ces conditions sont réunies, la jurisprudence n’hésite pas à sanctionner lourdement et d’une manière parfois excessive, vos comportements fautifs. on ne saurait donc trop vous conseiller de faire preuve d’une vigilance accrue dans l’exercice de votre mandat.

A bon entendeur salut.

[1] Ce principe de rendre compte est d’une extrême importance. En effet l’article 908 du DOC précise que : « Tout mandataire doit rendre compte au mandant de sa gestion, lui présenter le compte détaillé de ses dépenses et de ses recouvrements, avec toutes les justifications que comporte l’usage ou la nature de l’affaire, et lui faire raison de tout ce qu’il a reçu par suite ou à l’occasion du mandat ».

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